华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道
“这个市场已经不能用火爆来形容了！”有深圳房产中介对深圳10月楼市作出这样的描述。
据《华夏时报》记者了解，上述房产中介得出这样的结论是以深圳10月楼市成交数据作为论据支撑得。数据显示，10月深圳卖出2.1万套房，其中新房超1.3万套，二手房超8200套。
不仅仅是深圳，10月广州楼市也同样火热，数据显示，9月30日至10月27日，广州一手住宅成交94.65万平米，环比增长68.9%，同比增长了37.4%；广州市二手住宅网签10379宗、99.68万平米，环比分别增长22.49%和17.55%，同比分别增长10.87%和4.68%。
此外，据记者了解，10月份，珠三角多地楼市也交出了亮眼的成绩单。克而瑞数据监测到，截至10月30日，佛山今年10月商品住宅成交面积73.82万平米，创下近一年来新高。
合富研究院数据显示，2024年10月东莞一手住宅成交约61万平米、5600套，同比大增1倍；统一剔除特殊房源后，成交约34.3万平米，同比大增65%，10月成交创年内月度最高；二手房成交面积约26.8万平米、2447套，同比增约3成，一二手楼市成交热度均明显提升，新房的修复程度好于二手房。
广深楼市表现亮眼
9月29日晚，广州、深圳接连发布调整住房限购政策的通知，其中，广州的政策调整最为彻底，宣布全面取消当地的住房限购措施，这也意味着其结束了14年的楼市限购政策。
而深圳则优化分区住房限购，增加深圳籍居民在外围区域的购房套数，非深户在非松绑区购买1套房需1年社保，松绑区不限购，同时将首套房最低首付比例降至15%、二套房降至20%，增值税征免年限亦降至2年。
从政策效果来看，此次楼市新政显著推动了“银十”的成交量，使其成为“钻十”。
广州市住建局披露数据显示，截至10月27日，10月广州全市新建商品房网签面积达到108.32万平米，同比增长33.3%，环比增长45.5%。其中，住宅成交面积为94.65万平米，同比增长37.4%，环比增长68.9%。对应到具体的成交情况，截至10月27日，广州全市新房网签8642套，一手房市场连续三周成交量超过2700套。
在二手房方面，广州市房地产中介协会数据显示，10月（统计周期：2024年9月26日至10月25日），广州市二手住宅网签10379宗、99.68万平米，环比分别增长22.49%和17.55%，同比分别增长10.87%和4.68%。
值得关注的是，仅贝壳带看渠道，10月广州看房人数和看房量，跟9月对比均有近20%的上升，其中看房人数有近10万人，看房量超50万次。
深圳方面，据深圳中原研究中心统计，10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套；10月全市新房住宅认购量达到13366套。
另外，深圳中原研究中心数据显示，10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，创近43个月最高，也是2021年3月以后首次突破5000套。而深圳市房地产中介协会数据显示，10月二手房录得量8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。
以价换量仍是明显的趋势
对于深圳10月楼市的表现，美联物业全国研究中心总监何倩茹用“振奋人心”来形容。何倩茹向记者表示，“深圳10月份的住宅备案数据，还是蛮亮眼的，一手房备案量4000多套，环比涨了近150%，二手房涨了近100%，这两个数据创近3年以来的高位。再详细一点来看，其实就是已经达到2021年的一个高位水平了。这最主要的因素是9月29日政策的出台。”
何倩茹进一步指出，从去年开始，深圳出台较多房地产优化政策，限购、限贷政策也是在逐步放松，但是这一次有非常不一样的点，就是“非深圳户籍且没有缴纳社保或者个税的内地人士，也可以在深圳的非核心区域购买一套住宅”，这对于一些外地客户来讲是很（有）吸引（力）的，一直以来想买深圳房子的人还是非常多。
“银十”超越“金九”，11月1日，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受记者采访时也表示，广州、深圳受利好的影响比较大，特别是深圳外围退出限购，广州全面退出限购及房贷利率降到比较低的低点。另外，广州、深圳前期房价跌得比较明显，房价也到了刚需的底线，这也是促成市场火热很重要的原因。
不过，李宇嘉提到，广州、深圳此轮并没有出现“量价齐升”的局面，以价换量还是一个明显的趋势，不过价格快速下跌的趋势得到缓解。另外，二手房溢价空间在收窄，比如广州基本从9%降到7%，深圳从12%降到8%。
值得一提的是，深圳9月29日新政后诞生的两个日光盘——深业上城学府、中建观玥项目，都采用了“以价换量”策略，且都处于非深户无需社保即可购买的限购政策松绑区。具体来看，10月13日，深圳市龙华区深业上城学府开盘，推出的332套房源在当晚售罄。据悉，该楼盘本次推出的房源销售备案均价约8.05万元/平米，开盘期给予93折的优惠折扣，最终的销售均价约7.6万元/平米，房源总价在600—890万元左右。
10月19日，深圳中建观玥项目正式开盘，2047批客户抢192套房，登记比为1：10.66，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。乐有家研究中心指出，该项目此次开盘推出80平米三房、89平米三房及110平米四房3类户型，折后价格约3.3万元/平米起，其中80平米三房折后总价低至249万元，价格在光明新房市场拥有较强的竞争力。
另外，在广州市场方面，中指研究院指出，9月29日，广州出台“取消限购” 等重磅政策，叠加下调二套首付比例，有效提振了市场信心。新政实施以来，广州房地产市场发生了积极变化，各楼盘到访量及成交量显著提升，居民观望情绪得到明显改善。
9月29日新政过后，广州市民刘先生在广州南沙区买下了人生中第一套房子。11月1日，他在接受《华夏时报》记者采访时表示，从2022年底到今年9月，一直在观望广州的房子，政策出来后的国庆假期去看房，看了南沙区地铁口的房源，可以直达冼村，而且降价至2.2万元/平，就没忍住，下手了。
在广州10月二手房市场方面，广州市房地产中介协会指出，广州二手房网签破万宗、环比增长超两成的主要原因是受取消限购、二套房最低首付比例下调、房贷利率下降等多项重磅利好政策刺激，购房门槛大幅下降，消费者对房地产市场“止跌回稳”的信心有所增强，置业意愿得到激发。
需求将持续释放
记者就广州和深圳房地产市场的未来走势，采访了多位行业专家。专家们普遍认为，未来一段时间内，市场需求将持续释放。然而，也有专家提出，成交量可能会出现一定程度的放缓。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟向记者表示，新政过去一个多月，效果显著，目前看成交还维持在高位，市场热度持续。归根到底还是市场预期开始转变，这是此前几轮政策不曾出现的。因此，未来一段时间，需求还将持续释放。如果成交量能够持续保持高位，那么就有望带动价格企稳甚至上涨。
同时，记者了解到，何倩茹对深圳接下来几个月的楼市情况仍保持信心。但是，何倩茹亦指出，“我个人认为，10月份是一个阶段性的高位，11月、12月应该会有小幅度的回落。不过，备案量有可能在11月继续冲高，因为在10月份成交的很多单还没有进行备案，所以11月深圳备案量冲高的可能性还是存在的，只是说实际的成交量可能会比10月份会减缓一些。”
李宇嘉表示，10月份，广州和深圳的楼市表现良好，尤其是深圳。深圳的一手房认购量达到了1万套，而过户量为6000多套，预计11月份的数据也将表现积极，二手房认购量已超过8000套，部分数据将在11月份反映出来。而且就最近3周的情况来讲，深圳的热度并没有下降，这将对深圳11月份的楼市产生较大的提升作用。
“广州相对在4个一线城市中表现得弱一点，但也比新政前的成交量有明显反弹，所以我认为，广深四季度比三季度有明显的好转，大概环比会上涨40%—50%。”李宇嘉说道。
不过，李宇嘉也提到，未来几个月楼市企稳有点难度。一方面，由于历史问题积重难返，不可能一蹴而就地解决。短期内，若能探底已是积极信号，这里的“短期”指的是一年内。此外，即使探底成功，楼市也可能在较长时期内徘徊在底部，这主要是受供求关系的影响，当前新房和二手房的供应量都很大。
