来源：华夏时报
作者：冯樱子
人民银行发布“公告”刚满一个月，商业银行火速落地房贷利率新机制。
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发文明确，存量房贷利率加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，可向银行申请调整利率加点值；借款人可按3个月、6个月、12个月这三种方式中的一种进行重定价等。
与此同时，多家股份行工作人员也表示，银行正积极准备有关“房贷利率新机制”的相关工作，具体安排后续公布。
存量房贷利率“市场化”调整
今年以来，新发个人住房贷款利率持续走低，市场上新旧房贷之间的利差一度扩大，引发业内关注。
9月底，中国人民银行公告〔2024〕第11号（下称“公告”）提出，“存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率”。
招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在存量房贷与新增房贷利率偏离度较高时，允许借款人与银行协商调整加点，有助于缓解潜在购房者的观望情绪，降低借款人房贷利息支出。
而其中“偏离幅度的设定”就成为调整规则的关键内容。业内认为，偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制；偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。
10月31日，国有大行发文，明确将“偏离幅度”约定为30个基点。
具体而言，六大行文中表述，当浮动利率的存量个人房贷利率加点值，高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限。
中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
央行数据显示，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
以7-9月公布的5年期以上LPR3.85%计算，3.33%即为LPR-52BP。如果借款人房贷利率为LPR-20BP，较全国新发放房贷利率加点值-52BP高了32BP，此时借款人可申请下调至房贷利率平均加点值加30个基点，即LPR-22BP。
但目前而言，商业银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值“-30BP”较全国新发放房贷利率加点值“-52BP”高22BP，暂不符合调整条件，当前借款人无需提出申请。
中国人民银行湖北省分行货币信贷管理处副处长吴莹表示，考虑到房贷期限普遍较长，在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
换句话说，如果未来一段时间新发放房贷利率保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行。
如此一来，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素更加合理确定新发放房贷利率。
重定价周期可选择3个月、6个月或12个月
“不应该是3.3%吗？为什么我还是3.55%？”目前，存量房贷利率批量调整已基本完成，不少借款人在网上发帖表示，下调后的房贷利率与自己预想的不一样。
对此，有商业银行方面表示：“此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日。”不同客户贷款重定价日不同，使得存量房贷利率批量调整后仍然有所差别。
而此次六大行公告规定，借贷双方可以协商确定重定价周期。调整前，重定价周期最短为1年；调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。
举例而言，李先生原房贷重定价周期为12个月、重定价日为每年的1月1日，借款发放日为11月25日。
李先生向银行申请将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。同时，李先生选择将重定价日约定为借款发放日，则调整后的重定价日为2月25日、5月25日、8月25日、11月25日。但同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次。
“在利率下行周期内，借款人重定价周期越短，可以越快享受到利率下行带来的优惠。”银行业内人士提出，但反之，在利率上行周期内，借款人的重定价周期越短，贷款基准利率也将越早进行重定价。
董希淼也对《华夏时报》记者表示，重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量因素应是市场利率走势。如果利率处于下行趋势，重定价周期短，利率下降能更快体现，导致贷款实际利率更快下降；如果利率处于上行趋势，重定价周期短，利率上升也将更快体现，导致实际利率更快上升。
因此，董希淼认为，借款人应对利率走势进行研判，选择重定价周期。目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期。
此外，需要注意的是，各家银行对于调整重定价周期的受理时间尚不统一，各借款人还需联系贷款银行进行咨询。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，此前，央行发布政策，对全国存量房贷利率进行统一调整。商业银行落实房贷利率新机制后，如果受到市场利率变化影响，借款人想进一步调整房贷利率，可与银行洽谈、协商，在符合条件的基础上进行调整。
整体而言，董希淼认为：“在利率下行周期，缩短重定价周期、动态调整加点幅度等两项措施，将有助于进一步降低借款人住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力，促进金融与房地产良性循环，推动房地产市场止跌回稳。”
